2012年10月7日

ドイツ不動産市場が盛況

IMMOBILIENMARKT Der Zehn-Milliarden-Euro-Boom
(Zitat von 05.10.2012, 17:06 Uhr Handelsblatt)
Die Deutschen sind heiß auf Immobilien. 2012 dürften hierzulande so viele Wohnungen den Eigentümer gewechselt haben wie schon lange nicht mehr. Vor allem institutionelle Investoren haben zugeschlagen.

Fotoquelle: Handelsblatt

ドイツの不動産市場が盛況である。2012年には住宅用不動産売買が1兆円規模 に達するということで歴史的にみてもかつてなかったほどの規模である。

この大きな金額の流れのドライバーは個人が家を購入しているというだけではなく巨額の金額がInstitutional Investorからドイツに流れ込んでいるからである。
不動産投資が盛況になり、多くの投資ファンドが不動産会社を通じて不動産物件を購入している。

市場が成長しているときは商業用不動産の売買(オフィスビル、商業用店舗など)が多くなるが、景気の低迷でこちらは1.4兆円 程度と市場は大きいが、昨年と比べて14%の減少ということで住宅用不動産市場と比較してあまり芳しくない。

住宅不動産市場では例えば、2012年前半期のみで4.6Billion Euro規模の大型ディールが締結されている。例えばLBBW が所有する21,000アパートメントが不動産会社Patriziaに売却されBayern LB の子会社が所有する不動産25,000件がHamburgr TAG に売却されるなど、4つの大型売買が行われた。

住宅価格のINDEXをみてみるとこの動きがよくわかる。既存のアパートに関しては、2009年に比べると、値段が20%近くも高くなっている。 不動産が3年弱で20%の上昇というのはバブルに近い。2009年に落ち込んだのでそれを取り戻しているとも言えるが、それでも不動産の値上がり率はここ2年ほど非常に高い。

Quelle: Immobilienscout24

なぜこれほど不動産投資、または不動産の購入がここ2年ほどでブームになってきているのか? この不動産市場の盛況の裏には近年にない不動産融資に対する低金利がある。 EU経済危機を受け、欧州中央銀行は金利をかつてないほどの低金利に据え置き、それを受けてドイツで不動産購入に対する金利もここ20年間でみても例えば10年間ローンの金利が3%を切るところまで下がってきている。これは1993年に約8%の金利高だったことと比べるととてつもなく安い。また、市場が不況ということは企業、市場の成長に投資してもリターンが少ない、またはリスクが高いということで、現物の不動産にお金が集まりだしたということである。

Quelle: www.vergleich.de Zinsentwicklung - Baugeld Index (BIX10)

金利の凄さを理解するために具体例で考えてみよう。例えば金利6%で300,000万円借金して家を建てるのと、3%で家を建てるのでは、20年間後に3%の金利で借金を返却し終えたときに6%ではまだ100,000万近くローンが残っている計算となる。金利というのはこれほどの違いを生むものなのである。

そこで現在ドイツでは、自身でお金をあまりもっていなく、普通ではマイホームに手が届かないような個人でさえ銀行からお金を借りて不動産を購入しはじめているのである。日本のようにバブルがはじけるというところまでは行かなくても、銀行側があまりにお金を貸し出しすぎると、返却できない個人が増え融資が焦げ付き、また経済に問題がでる可能性がある。

さて、終わりにドイツで140m^2の住宅を購入するのに高い場所のランクが乗っていたので紹介しよう。値段が高い場所の多くが、Munich, Hamburgであり、またDüsseldorf, Stuttgart の一番物件が高い高級住宅地域がランクインしている。ミュンヘンのNeuhausen で140m^2の住宅が1.5Million Euroというのは値段が高すぎる。1m^2が10,000Euro以上ということである。これではなんとも庶民には手の出せない価格である。ミュンヘンでは普通のサラリーマンではマイホームの夢はあまり持てそうにない。

Wo ein Haus mit 140 qm am meisten kostet
Harlaching (München)    1.089.100 Euro
Tegernsee (Miesbach)    1.165.900 Euro
Frauenkopf (Stuttgart)    1.178.500 Euro
Schwabing (München)    1.381.600 Euro
Oberkassel (Düsseldorf)    1.396.600 Euro
Hoheluft-Ost (Hamburg)    1.435.400 Euro
Harvestehude (Hamburg)    1.459.700 Euro
Haidhausen (München)    1.469.300 Euro
Lehel (München)        1.509.400 Euro
Neuhausen (München)    1.520.500 Euro
Quelle: Für die Analyse wertete das Immobilienportal ImmobilienScout24 über 2,5 Millionen Immobilienangebote aus. Um Vergleichbarkeit herzustellen, wurde hierbei ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 140 m² in durchschnittlicher Lage im Gemeindebereich berechnet. Das durchschnittliche Baujahr beträgt 1982. Stand: August 2012.


08/10/2012に樫森誠一郎が次のカテゴリーに投稿しました